Stenay est petit pôle urbain de la Meuse d’un territoire à dominante rurale, proches des frontières mais largement en marge des grands axes de communication et des grandes aires urbaines. Son centre-bourg révèle des phénomènes se produisant partout ailleurs en France dans les villes de ce type : vacance et détérioration du bâti, dévalorisation du marché immobilier, vieillissement de la population et départ des jeunes, disparition des commerces et des services au profit de la « périphérie ».
La finalité de cette étude, au croisement de la sociologie, de l’économie urbaine, de l’architecture et du paysage, questionne la notion de centralité, celle de l’équilibre entre centre et périphérie(s) et dégage quelques premières opérations potentielles et imagine des outils opérationnels et de montage innovants afin de regagner de la population, re-absorber la vacance et re-dynamiser le centre bourg.
PHASE 1: DIAGNOSTIC
Trois piliers fondamentaux sont retenus pour cette étude: données objectives (population, marché immobilier, déplacements et emplois, analyse du foncier, documents réglementaires et études préexistantes, la rencontre (ateliers thématiques avec la population, recueil de témoignages des acteurs locaux et enquêtes à mener auprès des salariés des principaux employeurs de la commune, et l’observation sensible du terrain (qualités spatiales, maillage viaire, modes de déplacement, usages individuels et collectifs, formes architecturales et paysagères, ambiances,…
Cette analyse a permis de dégager des enjeux pour un projet global:
Résidences-Ateliers
Trois ateliers thématiques ont été organisés.
Ces ateliers ont permis d’associer différents acteurs de la ville de Stenay, de la CODECOM ainsi que ses habitants aux diagnostic permettant de confirmer certains aspect du diagnostique et de soulever des points importants afin de les incorporer aux scénarios de projet étudiés en Phase 2 de l’étude.
PHASE 2: PROJET GLOBAL
Le développement des lisières comme outil pour la dynamisation du centre-bourg
Orientations et logiques d’interventions
Capacités et formes d’habiter
Des besoins limités mais réels en matière d’habitat liés notamment par l’inadéquation d’une partie notable du parc de logements existants :
A la demande de jeunes ménages, trois types de logements peuvent être développés:
-Des appartements de type 2 ou 3 dans de l’habitat intermédiaire (RDC+1 niveau) avec éventuellement petit espace privatif extérieur. A envisager plutôt en locatif social.
-Des maisons de ville de types 3 et 4, en locatif social, avec jardin et garage sur des parcelles de l’ordre de 250 m².
-Des terrains à bâtir pour des ménages souhaitant un pavillon plus traditionnel sur des parcelles plus grandes (400/500 m²).
Considérant le vieillissement de la population de Stenay et les communes environnantes
La demande potentielle peut être ciblée autour de logements:
–Plutôt en locatif, notamment social
–De plain-pied, de type 2 ou 3, sans terrain à entretenir mais avec un espace privatif extérieur (terrasse).
–Un stationnement sur la parcelle est envisageable tout comme un stationnement en parking. Un garage propre à chaque logement pèserait sur le loyer.
Approche opérationnelle
Population et logements : une stratégie en deux mouvements
Agir vite pour stabiliser puis redresser la démographie et les commerces et pour se donner davantage de moyens de revaloriser le centre ancien:
Lancement rapide de programmes de construction neuves ciblées en lisière du centre-ancien
Poursuite à moyen terme de nouveaux programmes sur le secteur des Glacis
Miser sur le contrat de construction, éventuellement maison par maison (modèle lotissement encadré)
Opérateur foncier « post EPF » qui assure la conduite du projet
Interventions dans les ilots anciens du centre bourg
Revalorisation de logements anciens hors OPAH pour montrer que « cela peut changer »
En parallèle de l’OPAH-RU des dispositifs d’Opérations de Restaurations Immobilières (ORI-DUP, injonction de travaux, expropriations si travaux non réalisés)
Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI- Etudes préalables, déclaration d’insalubrité, DUP et éventuellement expropriation, relogement) pourront être mis en place pour traiter les îlots les plus dégradés.)
Reloger les ménages des barres St Maurice (ancienne caserne Vauban, produits neufs tels que des logements intermédiaires PLAI.
Réhabilitations emblématiques, notamment en coordonnant étages et rez-de-chaussée
Coordination de la ZAC de la Fraternité
Etude de redynamisation commerciale et urbaine du centre ville
Etude pour le réaménagement du Port Legrand
Etude urbaine sur l’îlot des Passages
Maîtrise d’oeuvre urbaine Secteur Place des Muguets – Petit Nanterre
Maîtrise d’oeuvre urbaine Secteur Tassigny Auroux
Maîtrise d’œuvre urbaine de la ZAC Centre Ville